Achat-revente de terrains : l’éternelle question de la TVA sur marge !

TVA sur marge : qu’avez-vous acheté ? Que revendez-vous ?

Un marchand de biens achète une parcelle de terrain à un particulier, sur laquelle se trouve un immeuble d’habitation qu’il fait démolir. Parce que les particuliers ne sont pas assujettis à la TVA, la société n’a bénéficié d’aucun droit à déduction de TVA au moment de son achat.

Quelques temps plus tard, suite à la division de cette parcelle, le marchand de biens revend 7 lots, dont 6 terrains à bâtir et, puisqu’il n’a pas pu récupérer la TVA au moment de l’achat du terrain, il soumet l’opération de revente à la TVA calculée sur la marge.

Mais l’administration fiscale, à l’occasion d’un contrôle, lui refuse le bénéfice de ce régime de TVA sur marge : pour elle, la TVA doit être calculée sur le prix total de vente, et non pas sur la marge, car le bien revendu n’est pas, juridiquement, le même.

Plus spécialement, elle considère que le régime de la TVA sur marge suppose que les caractéristiques physiques et la qualification juridique du bien revendu n’aient pas été modifiées avant la vente. Ce qui n’est pas le cas ici…

Ce que confirme le juge, pour qui le régime de la TVA sur marge s’applique aux ventes de terrains à bâtir achetés en vue de leur revente, et pas aux ventes de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère de terrain bâti, quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part du marchand de biens.

En conséquence, bien que l’achat du terrain n’ait pas ouvert droit à déduction de la TVA, le marchand de biens ne pourra pas bénéficier du régime de la TVA sur marge, les caractéristiques physiques et la qualification juridique du bien ayant été modifiées entre son achat et sa revente.

Le redressement fiscal est donc maintenu.

Notez que cette décision est surprenante puisque jusqu’à présent, les juges considéraient que pour bénéficier du régime de la TVA sur marge, le fait que le terrain vendu ne soit pas identique (au plan juridique et physique) au terrain acheté était sans incidence. Dès lors que le professionnel n’avait pas récupéré la TVA au moment de l’achat du terrain, il pouvait bénéficier de la TVA sur la marge au moment de sa revente.

Reste à savoir s’il s’agit d’une décision isolée, ou si elle témoigne d’un changement de position des juges de l’impôt. Affaire à suivre…

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 27 mars 2020, n°428234

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