Location et option pour la TVA : et si vous louez plusieurs locaux ?

L’option pour le paiement de la TVA : une option globale ?

Par principe, une activité de location constitue une prestation de services et, en tant que telle, doit être soumise à la TVA.

Comme souvent en matière fiscale, il existe une exception à ce principe : les locations de locaux dits nus à usage professionnel (commerce, entrepôt, etc.), c’est-à-dire dépourvus de tout le matériel et le mobilier nécessaires à l’exercice d’une activité, sont exonérées de TVA.

Toutefois, si le bailleur loue son local nu à usage professionnel à un locataire qui va l’utiliser pour exercer son activité professionnelle, il peut choisir d’opter pour le paiement de la TVA sur les loyers, ce qui lui permet de récupérer la TVA qu’il paie sur l’ensemble des frais et charges qu’il engage à propos de ce local.

Mais que se passe-t-il si le bailleur met en location plusieurs locaux nus à usage professionnel situés dans le même immeuble ? Peut-il choisir d’opter pour le paiement de la TVA sur les loyers d’un seul local ? Ou s’agit-il d’une option globale qui, dès lors qu’elle est exercée, couvre l’ensemble des locaux loués ?

Des questions qu’une société, propriétaire de plusieurs locaux professionnels situés dans le même immeuble, et loués à différentes entreprises, vient de se poser.

A l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration lui a réclamé un supplément de TVA. Pour elle, l’option pour le paiement de la TVA est une option globale, qui s’applique à l’ensemble des locaux nus à usage professionnels situés dans un même immeuble.

En conséquence, la société ayant opté pour le paiement de la TVA sur les loyers d’un local professionnel, elle doit nécessairement être taxée pour les autres locations.

Mais pas pour le juge, pour qui un bailleur a la possibilité de ne soumettre à la TVA qu’une partie des locaux qu’il loue au sein d’un même bâtiment à condition que son option identifie de manière expresse, précise et non équivoque le bail ainsi que le local concerné, permettant ainsi d’en exclure les autres locaux.

Ici, la société ayant clairement identifié au moment de son option le local ainsi que le contrat de bail concernés par la taxation, le redressement fiscal ne peut qu’être annulé.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 9 septembre 2020, n°439143

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