Loi Energie et Climat : quoi de neuf pour les professionnels de l’immobilier ?

Loi Energie et Climat : mieux lutter contre les « passoires énergétiques »

• Création d’un critère de performance énergétique

La Loi Energie et Climat entend contraindre à la rénovation systématique des logements les plus énergivores, destinés à la location, en intégrant un critère de performance énergétique chiffré, comme il existe un critère de surface, dans la définition du logement décent.

Un Décret à venir précisera ce critère qui entrera en vigueur, au plus tard, le 1er janvier 2023.

Notez qu’un juge ne pourra pas contraindre un bailleur à effectuer des travaux pour respecter ce critère si le logement loué est situé en copropriété et que le bailleur démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions visant à respecter la Loi, il n’a pas pu obtenir les autorisations nécessaires pour réaliser les travaux requis.

• Une révision des loyers en zone tendue conditionnée par les performances énergétiques

La Loi Energie et Climat conditionne la révision des loyers en zone tendue à l’atteinte d’un minimum de performance énergétique (330 kWh/m²/an – catégorie E du diagnostic de performance énergétique, DPE), à partir du 1er janvier 2021.

Pour information, le Gouvernement estime qu’environ 30 % des logements mis en location relèvent actuellement des catégories F et G du DPE.

• Un diagnostic de performance énergétique renforcé

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) devra faire état de la consommation énergétique primaire supérieure par mètre carré et par an du logement et du montant des dépenses d’énergie réelles et théoriques, au 1er janvier 2022.

• Une performance énergétique minimale en 2028

La Loi Energie et Climat fixe un objectif de performance énergétique minimale des logements et de nouvelles obligations d’information des bailleurs et des locataires pour atteindre cet objectif.

Ainsi, il est prévu qu’à compter du 1er janvier 2028, la consommation énergétique des bâtiments à usage d’habitation ne devra pas excéder le seuil de 330 kWh/m²/an, soit la catégorie E du diagnostic de performance énergétique (DPE). Par exception, l’obligation s’appliquera à compter du 1er janvier 2033 pour les copropriétés en difficultés.

En outre, cette obligation ne s’appliquera pas :

• aux bâtiments qui, en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ne peuvent faire l’objet de travaux de rénovation permettant d’atteindre une consommation inférieure au seuil précité ;
• aux bâtiments pour lesquels le coût des travaux permettant de satisfaire cette obligation est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien.

D’ici le 1er janvier 2028, les propriétaires de logements énergivores vont donc devoir effectuer des travaux de rénovation énergétique.

C’est dans cette optique, qu’à compter du 1er janvier 2022, si le seuil de 330 kWh/m²/an est excédé, cette information devra être mentionnée dans les annonces de vente et de location immobilières ainsi que dans les actes de vente ou les baux concernant ces biens immobiliers. De plus, le DPE devra alors comprendre un audit énergétique faisant notamment état :

• des propositions visant à réduire la consommation énergétique du bâtiment concerné,
• de l’impact théorique des travaux proposés sur la facture d’énergie,
• de l’existence d’éventuelles aides publiques pour financer ces travaux.

Si ces informations ne sont pas mentionnées, le professionnel de l’immobilier qui aura publié l’annonce risquera 3 000 € d’amende (15 000 € d’amende s’il s’agit d’une société).

Une Loi qui doit être votée avant le 1er juillet 2023 fixera les sanctions prononcées à l’encontre des propriétaires de logements toujours trop énergivores à compter du 1er janvier 2028.

Un Décret est aussi attendu pour préciser les modalités d’application de cette mesure.

Loi Energie et Climat : une mesure pour les syndics

Un dispositif de la Loi ELAN rend désormais obligatoire l’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs par le recours à des compteurs individuels. S’il est impossible de recourir à des compteurs individuels, il faut poser des répartiteurs des frais de chauffage individuels, sauf si leur installation n’est « ni rentable, ni techniquement possible ».

Cette rédaction de la Loi ELAN rend cumulative les 2 conditions précitées. Il s’agit d’une erreur à laquelle la Loi Energie et Climat remédie. Le cumul des 2 conditions n’est donc désormais plus requis.

Source : Loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat

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